Whether to buy during a fellowship comes down to one test: over the months you will actually live in the house, does owning cost you less than renting, once you count what it costs to get in and what it costs to get out? Fellowship contracts are short, so those two costs have very little time to spread across, and that is the whole reason this decision is different for a physician.
Physicians ask me some version of this every month: should we buy during fellowship, or rent and wait for the attending salary? You will find the question on r/Residency, on the Student Doctor Network forums and in a long list of lender blogs and physician-finance articles, and the answers are mostly national and mostly generic. Nobody in those threads can tell you what a Houston house costs to sell, or which part of Houston changes the math. That part I can do.
My wife is in fellowship, and she trained in the Texas Medical Center. We ran this decision at our own kitchen table before I ran it for a single client. These aren't hypothetical questions to me.
Start with the only number that matters: months in the house
Not the length of your fellowship. The number of months between the day you close and the day you sell or hand the keys to a tenant. Add the closing process on the front end and the listing period on the back end, and a fellowship that is 36 months on paper can be a 33-month hold on the house.
Everything else in this post gets divided by that number. A cost of a few thousand dollars is a rounding error spread across fifteen years. Spread across thirty-three months, it is a line in the budget that has to be justified.
The three costs that never show up in the monthly payment
Getting in. Closing costs, the inspection, the survey, the move itself, and whatever the house needs in its first months. A lender's written Loan Estimate lists the closing side. The first-months repairs you only learn by walking the house with a person who reads them.
Carrying it. Principal and interest are the part everyone compares to rent. Property tax, homeowner's insurance and any HOA or condo dues belong in the same line. If the home is new construction, I wrote a separate post on why the tax bill can change in the second year, and it matters most on a short hold.
Getting out. The agent commission, the seller's closing costs, repairs the buyer's inspection asks for, and the weeks the house sits listed while you may already be paying for housing in the next city. Your match date or your start date does not move because the house has not sold. Before you buy, ask any agent, including me, for a seller's net sheet at a realistic price. It shows what lands in your account after all of this. I would rather you see that number on day one than on day thirty-six.
What one percent of the price looks like in three Houston price tiers
Exit costs scale with the price of the house, and so does everything that has to be earned back. Here is plain arithmetic on figures I track for the areas I work:
Webster. Median around $411,000 (Zillow, August 2026). One percent of that is $4,110.
League City. Median $380,000 to $413,000 (HAR, June 2026). One percent is $3,800 to $4,130.
Bellaire. Median $1,200,000 to $1,500,000 (HAR and Redfin, June 2026). One percent is $12,000 to $15,000.
This is not a statement about which area is better to live in. It is a statement about scale. At the bottom of the Bellaire range, the same one percent is roughly three times the dollars it is at the Webster median. A three-year hold that is a reasonable question at one price can be a much larger bet at another. Run it at your price, not at someone else's.
Run it with the price flat
This is the rule I use on every short-horizon buyer, and I will say it plainly. I run the numbers with the sale price equal to the purchase price. Not up, because I cannot promise that and neither can anyone else. If the plan only works when the price rises, it is a bet, and you should know it is a bet before you sign. If it works at a flat price, any movement in your favor is a bonus rather than the plan.
Then I run it once with the sale price lower than the purchase price, because a physician who has to sell on a date has less room to wait. If the plan survives both runs, I am comfortable. If it does not, renting through the fellowship and buying with a longer horizon is not a failure. It is the answer the numbers gave.
Where the areas change the test
I work nine areas, and they pull the math in different directions. In the Texas Medical Center area and the loop-side neighborhoods, many options are townhomes and condominiums, so dues belong in your carry line, and the association's rules on leasing matter if you want the option of renting the unit out. In Bellaire, there is a mix of older homes and new builds at a price tier where the exit costs are the largest line in the test. In Webster and League City, newer construction is common and the price tier is lower, so the exit costs are smaller in dollars, though the commute and your call schedule are real considerations. My post on where to live near the Texas Medical Center lays out all nine areas side by side.
The questions to settle before you search
Is the end date fixed? A fellowship with a defined end is a clean three-year test. A fellowship that might roll into a faculty role in the same city is a different horizon, and that horizon should be a real conversation with your program, not a hope.
Could the house become a rental? If the plan ever includes renting it out, check the loan's occupancy terms with your lender, any association rules on leasing, and the tax side with a CPA. I am not the person to answer those for you, and I will tell you who to ask.
What does the lender actually offer on your contract? Some lenders write loans for physicians based on a signed contract, and the terms differ from lender to lender. I am not a lender. Ask two or three, and compare the written Loan Estimates line by line, not the headline numbers from a phone call.
How much cash is left after closing? A fellowship household needs a cushion more than most. A purchase that leaves nothing for a repair, a move or a gap between paychecks is a risk the monthly payment does not show.
When buying during fellowship can make sense
It tends to make sense when the hold is longer than the fellowship, because you plan to stay in Houston into the attending years, so the entry and exit costs spread over a longer stretch. It can make sense when the house works as a rental later and the paperwork supports it. It can make sense when the price tier is one where the costs in the test are modest relative to your savings. None of these is automatic, and none of them is a reason to buy. They are the conditions under which the test comes out in favor of buying.
It tends not to make sense when the end date is firm, the plan depends on the price rising, or the purchase uses the cash you would need for the first year of attending life.
My post on buying now or waiting covers contract length and loan structure in more detail. This post is the narrower question: at three years, in Houston, at these price tiers, what has to be true.
What I would want from you on a call
Your contract end date and whether it could extend, the area or two you are weighing, a price range, and how much cash you want left after closing. Then we run your numbers, not a generic example, once with the price flat and once with it lower. Here's how that changes with a 3-year contract. You make the decision. I'm the tool that makes it a certain one. When you are ready to see actual homes, my home search is the place to start, and if you are selling a home to make the move, my seller page explains how I work.
Figures cited: Webster median of about $411,000, Zillow, August 2026. League City median of $380,000 to $413,000, Houston Association of Realtors (HAR), June 2026. Bellaire median of $1,200,000 to $1,500,000, HAR and Redfin, June 2026. The one-percent amounts are arithmetic on those figures. Recorded data for past periods, not a forecast.
La pregunta de si comprar durante el fellowship se reduce a una sola prueba: en los meses que de verdad vas a vivir en la casa, ¿te cuesta menos ser dueño que rentar, una vez que cuentas lo que cuesta entrar y lo que cuesta salir? Los contratos de fellowship son cortos, así que esos dos costos casi no tienen tiempo para diluirse, y esa es toda la razón por la que esta decisión es distinta para un médico.
Médicos me hacen alguna versión de esta pregunta cada mes: ¿compramos durante el fellowship, o rentamos y esperamos el sueldo de médico adjunto? Esa pregunta aparece en r/Residency, en los foros de Student Doctor Network y en una lista larga de blogs de prestamistas y artículos de finanzas para médicos, y las respuestas son casi siempre nacionales y genéricas. Nadie en esos hilos te puede decir cuánto cuesta vender una casa en Houston ni qué zona de Houston cambia la cuenta. Eso sí lo puedo hacer yo.
Mi esposa está en fellowship y se formó en el Texas Medical Center. Esta decisión la hicimos en nuestra propia mesa de cocina antes de que yo la corriera para un solo cliente. Para mí no son preguntas hipotéticas.
Empieza por el único número que importa: los meses en la casa
No es la duración del fellowship. Es el número de meses entre el día que cierras la compra y el día que vendes o le entregas las llaves a un inquilino. Suma el proceso de cierre al principio y el periodo de venta al final, y un fellowship de 36 meses en el papel puede ser una tenencia de 33 meses en la casa.
Todo lo demás en esta entrada se divide entre ese número. Un costo de unos miles de dólares es un error de redondeo repartido en quince años. Repartido en treinta y tres meses, es una línea del presupuesto que hay que justificar.
Los tres costos que nunca aparecen en el pago mensual
Entrar. Los costos de cierre, la inspección, el levantamiento topográfico, la mudanza y lo que la casa necesite en sus primeros meses. El Loan Estimate, el documento escrito que te da el prestamista, enlista la parte del cierre. Las reparaciones de los primeros meses solo las descubres recorriendo la casa con alguien que sepa leerlas.
Mantenerla. El capital y los intereses son lo que todos comparan con la renta. El impuesto a la propiedad, el seguro del hogar y las cuotas de HOA o de condominio van en la misma línea. Si la casa es de construcción nueva, escribí otra entrada sobre por qué el impuesto puede cambiar en el segundo año, y pesa más mientras más corta es la tenencia.
Salir. La comisión del agente, los costos de cierre del vendedor, las reparaciones que pida la inspección del comprador y las semanas que la casa pasa publicada mientras tú quizá ya pagas vivienda en la ciudad a donde te mudas. Tu fecha de inicio no se mueve porque la casa no se haya vendido. Antes de comprar, pídele a cualquier agente, incluido yo, una hoja de neto del vendedor a un precio realista. Muestra lo que llega a tu cuenta después de todo esto. Prefiero que veas ese número el día uno y no el mes treinta y seis.
Cómo se ve el uno por ciento del precio en tres niveles de precio de Houston
Los costos de salida crecen con el precio de la casa, y también todo lo que hay que recuperar. Esta es aritmética simple con cifras que sigo en las zonas donde trabajo:
Webster. Mediana de alrededor de $411,000 (Zillow, agosto de 2026). El uno por ciento son $4,110.
League City. Mediana de $380,000 a $413,000 (HAR, junio de 2026). El uno por ciento son entre $3,800 y $4,130.
Bellaire. Mediana de $1,200,000 a $1,500,000 (HAR y Redfin, junio de 2026). El uno por ciento son entre $12,000 y $15,000.
Esto no dice cuál zona es mejor para vivir. Dice algo sobre la escala. En el extremo bajo del rango de Bellaire, ese mismo uno por ciento son casi tres veces los dólares que en la mediana de Webster. Una tenencia de tres años que es una pregunta razonable a un precio puede ser una apuesta mucho mayor a otro. Haz la cuenta a tu precio, no al de alguien más.
Corre la cuenta con el precio sin cambios
Esta es la regla que uso con todo comprador de horizonte corto, y te la digo claro. Corro los números con el precio de venta igual al precio de compra. No más alto, porque eso no lo puedo prometer y nadie puede. Si el plan solo funciona cuando el precio sube, es una apuesta, y debes saber que es una apuesta antes de firmar. Si funciona con el precio sin cambios, cualquier movimiento a tu favor es un extra y no el plan.
Después la corro una vez más con el precio de venta por debajo del de compra, porque un médico que tiene que vender en una fecha tiene menos margen para esperar. Si el plan resiste las dos corridas, estoy tranquilo. Si no, rentar durante el fellowship y comprar con un horizonte más largo no es un fracaso. Es la respuesta que dieron los números.
Dónde cambian la prueba las zonas
Trabajo nueve zonas y jalan la cuenta en direcciones distintas. En el área del Texas Medical Center y los vecindarios cercanos al Loop, muchas opciones son townhomes y condominios, así que las cuotas van en tu línea de costo mensual, y las reglas de la asociación sobre rentar importan si quieres la opción de rentar la unidad después. En Bellaire hay una mezcla de casas más antiguas y construcción nueva, a un nivel de precio donde los costos de salida son la línea más grande de la prueba. En Webster y League City es común la construcción nueva y el nivel de precio es más bajo, así que los costos de salida son menores en dólares, aunque el trayecto y tu horario de guardias son consideraciones reales. Mi entrada sobre dónde vivir cerca del Texas Medical Center compara las nueve zonas lado a lado.
Las preguntas que debes resolver antes de buscar
¿La fecha de término es fija? Un fellowship con fin definido es una prueba limpia a tres años. Uno que podría convertirse en un puesto de facultad en la misma ciudad es otro horizonte, y ese horizonte debe ser una conversación real con tu programa, no una esperanza.
¿La casa podría volverse una renta? Si el plan alguna vez incluye rentarla, revisa con tu prestamista las condiciones de ocupación del préstamo, con la asociación sus reglas de arrendamiento, y el lado fiscal con un contador. Yo no soy quien debe responder eso, y te digo a quién preguntar.
¿Qué ofrece realmente el prestamista con tu contrato? Algunos prestamistas hacen préstamos para médicos con base en un contrato firmado, y las condiciones cambian de uno a otro. Yo no soy prestamista. Pregunta a dos o tres y compara los Loan Estimates por escrito, línea por línea, no las cifras que te dan en una llamada.
¿Cuánto efectivo queda después del cierre? Un hogar en fellowship necesita un colchón más que la mayoría. Una compra que no deja nada para una reparación, una mudanza o un bache entre quincenas es un riesgo que el pago mensual no muestra.
Cuándo comprar durante el fellowship puede tener sentido
Suele tener sentido cuando la tenencia es más larga que el fellowship, porque piensas quedarte en Houston en los años de médico adjunto y los costos de entrada y salida se reparten en más tiempo. Puede tener sentido cuando la casa servirá como renta más adelante y los documentos lo permiten. Puede tener sentido cuando el nivel de precio es uno donde los costos de la prueba son modestos frente a tus ahorros. Nada de esto es automático y nada de esto es una razón para comprar. Son las condiciones bajo las cuales la prueba sale a favor de comprar.
Suele no tener sentido cuando la fecha de término es firme, cuando el plan depende de que el precio suba, o cuando la compra se come el efectivo que necesitarías para el primer año como médico adjunto.
Mi entrada sobre comprar ahora o esperar explica con más detalle la duración del contrato y la estructura del préstamo. Esta entrada es la pregunta más estrecha: a tres años, en Houston, en estos niveles de precio, qué tiene que ser cierto.
Lo que querría saber de ti en una llamada
La fecha de término de tu contrato y si podría extenderse, la zona o las dos zonas que comparas, un rango de precio y cuánto efectivo quieres que te quede después del cierre. Entonces corremos tus números, no un ejemplo genérico, una vez con el precio sin cambios y otra con el precio más bajo. Así cambia esto con un contrato de 3 años. Tú tomas la decisión. Yo soy la herramienta que la hace una decisión segura. Cuando quieras ver casas reales, mi búsqueda de casas es el punto de partida, y si vas a vender una casa para mudarte, mi página para vendedores explica cómo trabajo.
Cifras citadas: mediana de Webster de alrededor de $411,000, Zillow, agosto de 2026. Mediana de League City de $380,000 a $413,000, Houston Association of Realtors (HAR), junio de 2026. Mediana de Bellaire de $1,200,000 a $1,500,000, HAR y Redfin, junio de 2026. Los montos del uno por ciento son aritmética sobre esas cifras. Datos registrados de periodos pasados, no un pronóstico.
Bring me your contract end date
Book a 15-minute call and we will look at your actual numbers, once with the price flat and once with it lower.
Tráeme la fecha de término de tu contrato
Agenda una llamada de 15 minutos y vemos tus números reales, una vez con el precio sin cambios y otra con el precio más bajo.