A builder's contract is written by the builder's attorney to protect the builder, and most buyers sign it without reading the five clauses that matter. You can read them in an evening, and a few of them can be negotiated, but only before you sign.
When I walk a physician through a new build, the conversation usually starts at the model home: the finishes, the lot, the monthly payment. The contract comes up last, and that is backwards. The contract is the only part of the deal that is written down, and it is the part that decides what happens when something goes differently than planned.
I spent eight years working with a land and subdivision developer before I sold my first house. I watched sections get graded, utilities go in, and completion dates move for reasons that had nothing to do with any one buyer. That is why I read a builder contract the way I do. Nothing in it is hidden. It is just easy to skip.
Start with who wrote it
Resale homes in Texas are usually bought on forms promulgated by the Texas Real Estate Commission. Builders are not required to use them. Many use their own purchase agreement, drafted for their own protection, and it can read very differently from the form you may have seen on a friend's resale. That is not a scandal. It is simply whose paper it is.
The sales representative in the model home works for the builder. They are often kind and well informed, and they are still not your advocate. If something is promised out loud and is not in the contract or an addendum, treat it as not promised.
Clause one: the completion date
What to look for. Is there a completion date at all, or an estimated one? What counts as completion, and what happens if the house is not done by then? Many contracts give the builder room to extend for weather, supply or labor issues, and some give you no right to leave if they do.
Why it matters to you. If you are finishing a fellowship in June and your lease ends in June, an estimate that slides four months is a housing problem, not a paperwork problem. I want the buyer to know before signing what the plan is if the house is not ready: a month-to-month rental, a short extension, a cap on how far the date can move.
A Houston case shows the pressure point. KPRC 2 reported in May 2022 on a Katy teacher who signed a contract in April 2021 for a $180,000 home in Brookshire. The house was not finished by the October 29, 2021 closing date, and her family moved month to month at about $600 more per month. In April 2022 the seller's agent texted that the builder had exhausted his budget and asked for a price increase to $220,000. The attorney KPRC 2 consulted said her contract had no language allowing a price increase. I am not telling you this to say builders behave this way. Most do not. I am telling you because the date and the price are the two places where a bad outcome gets expensive, and both are written in the contract.
Clause two: the builder's right to cancel or reprice
This is the clause I read twice. Some builder contracts include language that lets the seller terminate for reasons such as material shortages, price increases or other circumstances out of the seller's control. KHOU 11 Investigates reported on Better Business Bureau complaints from Houston-area buyers who said a builder canceled a signed contract and relisted the home. The builder's attorney told KHOU that the large majority of its customers face a price adjustment and still complete their purchases, and denied that the company cancels contracts to resell at higher prices. Both of those statements can be true of different buyers, and the Houston BBB's advice in that story was to have an attorney review the contract and to try negotiating language, such as a cap on last-minute price increases, even if the builder will not remove a clause.
My job here is not to tell you that your builder will do this. It is to make sure you know whether the clause exists in the document in front of you, and what your remedy is if it is used. I am a real estate agent, not an attorney. For anything involving your rights under a specific contract, a Texas real estate attorney is the right person.
Clause three: earnest money and your way out
Inspection. On a resale, the option period gives you a defined window and a defined price to walk. On a new build the equivalent may be different, or absent. Ask what inspection rights you actually have: at framing, before the drywall, at the final walk-through. Ask what you can do if an inspector finds something and the builder does not agree.
Default. Read what the contract says happens to your earnest money if you default and, separately, if the builder does. The two paragraphs are not always symmetrical. A contract that lets the builder keep your deposit and gives you no clear exit based on inspection findings is a contract with very little bargaining power on your side.
Dispute resolution. Many builder contracts require arbitration instead of court. That is not automatically bad, and it is not automatically good. It is something to see before signing rather than after a problem.
Clause four: incentives with strings
Closing-cost help and rate buydowns attached to a builder's preferred lender and title company are common, and they are real money. They also tie you to those vendors. Before taking one, I want to see the outside quote next to it, with the incentive included, so the comparison is on total cost rather than on the headline. I am not a lender and I will not tell you which loan to choose. I will tell you to ask for the numbers in writing so you can compare them side by side.
Ask the same about change orders and upgrades. What does the builder charge to change something after you sign, and is the lot premium fixed at signing? These are the lines that show up late and surprise people most.
Clause five: what the warranty actually covers
Builder warranties are usually tiered: workmanship, systems and structure each carry their own coverage and their own clock. The clock is the part I want you to write on your calendar. Claims typically have to be submitted in writing and within the stated period, and a defect noticed after the window is a much harder conversation than one reported inside it.
For a physician on a three-year horizon, this matters twice. You are the owner now, and you may be the seller in three years. The next buyer's inspector will find what is there, and a clean paper trail of reported and repaired items helps you at resale.
What I do with this on a real deal
Before you tour. I ask the builder for the full contract and every addendum, not the summary sheet, so you can read them at the kitchen table.
Before you sign. We go through the five clauses above line by line, and I note what is firm and what a builder has been willing to adjust on past deals. Builders differ, and what one agrees to, another does not.
Before the final walk-through. I want a punch list, in writing, with dates. If your moving arrangements are made and the closing is days away, your bargaining position is at its weakest. The time to find the problem is earlier.
If you want a second set of eyes on the contract itself, bring it to an attorney. I will bring the market side: how long comparable homes have taken to sell, what incentives are on the table, and what the numbers look like on your contract length. You make the decision. I am the tool that makes it a certain one.
If you are weighing a new build right now
Send me the contract before you send the deposit. Book a 15-minute call and we will look at your actual numbers, including what happens if the completion date moves. If you are comparing a new build to a resale, my home search shows both side by side. If you are selling a home to make the move, start with my seller page. Two other posts pair with this one: why the tax bill on a new build changes in year two and how to check the flood history of a specific address. For what buyers say about working with me, see the testimonials.
Figures cited: Katy-area case figures ($180,000 contract price, $220,000 requested price, about $600 per month extra rent, October 29, 2021 closing date) from KPRC 2 Investigates, reported May 2022. Contract-clause descriptions from KHOU 11 Investigates reporting on Better Business Bureau complaints and from published Texas new-construction contract guides, 2026. Recorded reporting about past events, not a forecast.
El contrato de un constructor lo redacta el abogado del constructor para proteger al constructor, y la mayoría de los compradores lo firma sin leer las cinco cláusulas que importan. Se pueden leer en una noche, y algunas se pueden negociar, pero solo antes de firmar.
Cuando acompaño a un médico en una casa nueva, la conversación casi siempre empieza en el modelo: los acabados, el lote, el pago mensual. El contrato se deja para el final, y eso está al revés. El contrato es lo único del trato que queda por escrito, y es lo que decide qué pasa cuando las cosas no salen como se planeó.
Trabajé ocho años con un desarrollador de terrenos y subdivisiones antes de vender mi primera casa. Vi cómo se nivelaban las secciones, cómo entraban los servicios y cómo las fechas de entrega se movían por razones que nada tenían que ver con un comprador en particular. Por eso leo un contrato de constructor como lo leo. No hay nada escondido; simplemente es fácil saltárselo.
Empieza por quién lo escribió
La reventa en Texas normalmente se compra con formularios promulgados por la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC). Los constructores no están obligados a usarlos. Muchos tienen su propio contrato, redactado para su protección, y puede leerse muy distinto al formulario que quizás viste en la reventa de un amigo. No es un escándalo; es simplemente de quién es el papel.
La persona de ventas en el modelo trabaja para el constructor. Con frecuencia es amable y conoce bien el producto, y aun así no es tu representante. Si algo se promete de palabra y no está en el contrato ni en un anexo, trátalo como si no se hubiera prometido.
Cláusula uno: la fecha de entrega
Qué buscar. ¿Hay una fecha de entrega o solo una estimada? ¿Qué cuenta como terminada, y qué pasa si la casa no está lista? Muchos contratos le dan al constructor margen para extender por clima, materiales o mano de obra, y algunos no te dan derecho a salir si lo hace.
Por qué te importa. Si terminas tu fellowship en junio y tu renta vence en junio, una fecha estimada que se corre cuatro meses es un problema de vivienda, no de papeleo. Quiero que el comprador sepa antes de firmar cuál es el plan si la casa no está lista: renta mes a mes, una extensión corta, un tope de cuánto puede moverse la fecha.
Un caso en Houston muestra dónde está la presión. KPRC 2 reportó en mayo de 2022 sobre una maestra de Katy que firmó en abril de 2021 un contrato por una casa de $180,000 en Brookshire. La casa no estaba terminada en la fecha de cierre del 29 de octubre de 2021, y su familia vivió mes a mes pagando unos $600 más al mes. En abril de 2022, el agente del vendedor le escribió que el constructor había agotado su presupuesto y le pidió subir el precio a $220,000. El abogado que consultó KPRC 2 dijo que su contrato no tenía lenguaje que permitiera subir el precio. No cuento esto para decir que los constructores se comportan así; la mayoría no. Lo cuento porque la fecha y el precio son los dos lugares donde un mal resultado sale caro, y ambos están escritos en el contrato.
Cláusula dos: el derecho del constructor a cancelar o reajustar el precio
Esta es la cláusula que leo dos veces. Algunos contratos de constructores incluyen lenguaje que permite al vendedor terminar el contrato por motivos como escasez de materiales, aumentos de precio u otras circunstancias fuera de su control. KHOU 11 Investigates reportó sobre quejas ante el Better Business Bureau de compradores del área de Houston que dijeron que un constructor canceló un contrato firmado y volvió a publicar la casa. El abogado del constructor le dijo a KHOU que la gran mayoría de sus clientes enfrenta un ajuste de precio y aun así completa la compra, y negó que la empresa cancele contratos para revender a mayor precio. Ambas cosas pueden ser ciertas para compradores distintos, y el consejo del BBB de Houston en esa nota fue que un abogado revise el contrato y que se intente negociar lenguaje, como un tope al aumento de precio de último momento, aunque el constructor no quite la cláusula.
Mi trabajo aquí no es decirte que tu constructor lo hará. Es asegurarme de que sepas si la cláusula existe en el documento que tienes enfrente y cuál es tu recurso si se usa. Soy agente de bienes raíces, no abogado. Para tus derechos bajo un contrato específico, la persona correcta es un abogado de bienes raíces de Texas.
Cláusula tres: el depósito y tu salida
Inspección. En una reventa, el periodo de opción te da una ventana definida y un precio definido para salirte. En una casa nueva el equivalente puede ser distinto, o no existir. Pregunta qué derechos de inspección tienes en realidad: en la estructura, antes del tablaroca, en la visita final. Pregunta qué puedes hacer si un inspector encuentra algo y el constructor no está de acuerdo.
Incumplimiento. Lee qué dice el contrato que pasa con tu depósito si tú incumples y, por separado, si incumple el constructor. Los dos párrafos no siempre son simétricos. Un contrato que deja al constructor con tu depósito y no te da una salida clara por hallazgos de inspección es un contrato donde tienes muy poca palanca.
Resolución de disputas. Muchos contratos de constructores exigen arbitraje en lugar de tribunales. No es automáticamente malo ni automáticamente bueno. Es algo que conviene ver antes de firmar, no después de un problema.
Cláusula cuatro: incentivos con condiciones
Las ayudas con gastos de cierre y las reducciones de tasa ligadas al prestamista y a la compañía de títulos preferidos del constructor son comunes, y son dinero real. También te atan a esos proveedores. Antes de aceptar una, quiero ver la cotización externa a un lado, con el incentivo incluido, para que la comparación sea por costo total y no por el titular. No soy prestamista y no te voy a decir qué préstamo elegir. Sí te digo que pidas los números por escrito para compararlos lado a lado.
Pregunta lo mismo sobre órdenes de cambio y mejoras. ¿Cuánto cobra el constructor por cambiar algo después de firmar, y la prima del lote queda fija al firmar? Son las líneas que aparecen tarde y que más sorprenden a la gente.
Cláusula cinco: qué cubre realmente la garantía
Las garantías de constructor suelen ser por niveles: mano de obra, sistemas y estructura tienen cada una su cobertura y su reloj. El reloj es lo que quiero que anotes en tu calendario. Los reclamos normalmente se deben presentar por escrito y dentro del plazo indicado, y un defecto que se nota después de la ventana es una conversación mucho más difícil que uno reportado a tiempo.
Para un médico con un horizonte de tres años, esto importa dos veces. Hoy eres el dueño, y en tres años puedes ser el vendedor. El inspector del siguiente comprador va a encontrar lo que haya, y un historial limpio de problemas reportados y reparados te ayuda al revender.
Qué hago con esto en un trato real
Antes de visitar. Le pido al constructor el contrato completo y todos los anexos, no la hoja resumen, para que los leas en la mesa de tu cocina.
Antes de firmar. Repasamos las cinco cláusulas línea por línea, y te digo qué es firme y qué ha ajustado un constructor en tratos anteriores. Los constructores son distintos; lo que uno acepta, otro no.
Antes de la visita final. Quiero una lista de pendientes por escrito, con fechas. Si ya hiciste los arreglos de la mudanza y el cierre está a días, tu palanca es la más baja. El momento de encontrar el problema es antes.
Si quieres una segunda opinión sobre el contrato mismo, llévalo a un abogado. Yo pongo el lado del mercado: cuánto han tardado en venderse casas comparables, qué incentivos hay sobre la mesa y cómo se ven los números con la duración de tu contrato. Tú tomas la decisión. Yo soy la herramienta que la hace una decisión segura.
Si estás evaluando una casa nueva ahora
Mándame el contrato antes de mandar el depósito. Agenda una llamada de 15 minutos y vemos tus números reales, incluso qué pasa si la fecha de entrega se mueve. Si estás comparando una casa nueva con una de reventa, mi búsqueda de casas muestra ambas lado a lado. Si vas a vender una casa para mudarte, empieza por mi página para vendedores. Dos entradas del blog complementan esta: por qué el impuesto de una casa nueva cambia en el segundo año y cómo revisar el historial de inundación de una dirección específica. Para lo que dicen los compradores que trabajaron conmigo, mira los testimonios.
Cifras citadas: datos del caso en el área de Katy ($180,000 de precio de contrato, $220,000 de precio solicitado, unos $600 más de renta al mes, fecha de cierre del 29 de octubre de 2021) de KPRC 2 Investigates, reportado en mayo de 2022. Descripciones de cláusulas de contrato de KHOU 11 Investigates sobre quejas ante el Better Business Bureau y de guías publicadas sobre contratos de construcción nueva en Texas, 2026. Reportes de hechos pasados, no un pronóstico.
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