The fear is almost never the money. It is not knowing what you are legally walking into.
I have closed these. One of my clients wrote his review about exactly this, and it says the thing better than I can:
— Francisco, buying from outside the U.S.
So here is what actually comes up, in the order it comes up.
You can buy. That part is simpler than people expect
There is no citizenship or residency requirement to own residential property in Texas. The complications are not about permission. They are about identification, financing, how money gets here, and taxes — and each of those has a specific person whose job it is to answer it.
Identification and how you will hold title
You will need to be identifiable to a lender, a title company and the IRS, which for a lot of buyers means a taxpayer identification number. Some buyers hold title personally; some are advised to use an entity. That choice has tax and liability consequences that are not mine to decide for you, and it is much easier to set up before the contract than to unwind after closing. We raise it in week one, not at the closing table.
Financing, or not
Cash is the simplest path and plenty of cross-border purchases are cash. If you want a loan, there are lenders who write what the industry calls foreign national programs. The terms are different from a standard domestic loan, they vary a lot between lenders, and they change. The useful thing is not a number I quote you today — it is getting two or three real quotes on your own file and reading them side by side. I will sit in that call with you.
— Francisco
Getting the funds here on time
This is the part that surprises people and the part that breaks closing dates. International transfers take longer than domestic ones, the documentation on the source of funds is real, and title companies have their own requirements. We work backwards from the closing date and start the money conversation early, because a wire that arrives two days late does not care how good the rest of the deal was.
Tax, including the part on the way out
Ask a CPA before you buy, not after. In particular, there are federal withholding rules that apply when a foreign owner sells U.S. real estate, and they affect how much of your own money you walk away with at that future closing. Knowing that going in sometimes changes how a buyer structures the purchase. I am not a CPA and I will not guess at your situation — but I will make sure the question gets asked while it is still cheap to answer.
How showings work when you are not here
Video walk-throughs on my phone, with me pointing the camera at the things you would want to see rather than the things that photograph well. Then, when you fly in, a tight schedule of the handful of homes that survived the video — not fourteen showings in two days.
— Francisco
Flood history, which you cannot see from another country
Houston specifically: I check the flood history on the property, the current maps, and the elevation and drainage on that street. From abroad there is no way for you to know this, and it is not in the listing.
All of it in Spanish if you want it
Showings, the contract, the financing conversation, the closing. Whichever language you would rather be making a decision this size in — that is the language we use. Todo en español si así lo prefieres.
El miedo casi nunca es el dinero. Es no saber en qué te estás metiendo legalmente.
Estos cierres ya los he hecho. Uno de mis clientes escribió su reseña justamente sobre esto, y lo dice mejor que yo:
— Francisco, comprando desde fuera de EE. UU.
Esto es lo que realmente aparece, en el orden en que aparece.
Sí puedes comprar. Esa parte es más simple de lo que la gente espera
No hay requisito de ciudadanía ni de residencia para ser dueño de propiedad residencial en Texas. Las complicaciones no son de permiso. Son de identificación, financiamiento, cómo llega el dinero, e impuestos — y cada una de esas tiene a una persona específica cuyo trabajo es contestarla.
Identificación y cómo vas a tener el título
Tienes que ser identificable para un prestamista, una compañía de título y el IRS, lo que para muchos compradores significa un número de identificación fiscal. Algunos compradores tienen el título personalmente; a otros se les recomienda usar una entidad. Esa decisión tiene consecuencias fiscales y de responsabilidad que no me corresponde tomar por ti, y es mucho más fácil armarla antes del contrato que deshacerla después del cierre. Lo planteamos en la primera semana, no en la mesa de cierre.
Financiamiento, o no
El efectivo es el camino más simple y muchas compras transfronterizas son en efectivo. Si quieres un préstamo, hay prestamistas que trabajan lo que la industria llama programas para extranjeros. Los términos son distintos a un préstamo doméstico estándar, varían mucho entre prestamistas, y cambian. Lo útil no es un número que yo te diga hoy — son dos o tres cotizaciones reales sobre tu propio expediente, leídas una al lado de la otra. Yo me siento en esa llamada contigo.
— Francisco
Que los fondos lleguen a tiempo
Esta es la parte que sorprende a la gente y la que rompe fechas de cierre. Las transferencias internacionales tardan más que las domésticas, la documentación del origen de los fondos es real, y las compañías de título tienen sus propios requisitos. Trabajamos hacia atrás desde la fecha de cierre y empezamos la conversación del dinero temprano, porque a una transferencia que llega dos días tarde no le importa qué tan bueno era el resto del trato.
Impuestos, incluida la parte de la salida
Pregúntale a un contador antes de comprar, no después. En particular, hay reglas federales de retención que aplican cuando un propietario extranjero vende bienes raíces en Estados Unidos, y afectan cuánto de tu propio dinero te llevas en ese cierre futuro. Saberlo desde el principio a veces cambia cómo un comprador estructura la compra. No soy contador y no voy a adivinar tu situación — pero sí me aseguro de que la pregunta se haga mientras todavía es barata de contestar.
Cómo funcionan las visitas cuando no estás aquí
Recorridos en video desde mi teléfono, apuntando la cámara a lo que tú querrías ver y no a lo que se ve bonito en foto. Después, cuando vengas, una agenda apretada con las pocas casas que sobrevivieron el video — no catorce citas en dos días.
— Francisco
Historial de inundación, que no se ve desde otro país
Houston en particular: reviso el historial de inundación de la propiedad, los mapas actuales, y la elevación y el drenaje de esa calle. Desde el extranjero no hay manera de que tú lo sepas, y no viene en la publicación.
Todo en español si así lo prefieres
Las visitas, el contrato, la conversación del financiamiento, el cierre. En el idioma en que preferirías estar tomando una decisión de este tamaño — ese es el idioma que usamos.
Book a 15-minute call and we'll look at your actual numbers.
Your contract, your loan balance, your three-to-five year horizon. Not a generic example.
Agenda 15 minutos y vemos tus números reales.
Tu contrato, tu saldo de préstamos, tu horizonte de tres a cinco años. No un ejemplo genérico.